“KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN GÖRÜNMEYEN YÜZÜ” yazı serimin son yazısı ile karşınızdayım. Aslında konu için o kadar konuşulacak detay var ki... bu köşemde en çok merak edilen ve en önem arzeden hususlara öncelik vererek konuyu sonlandırıyorum. Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinden sıkça duyduğumuz sorulardan biri de şu:
“Dönüşüm başladı. Şimdi arsa payımın hatalı olduğunu fark ettim. Dava açmak için geç mi kaldım?” Aslında bu sorunun cevabı birçok kişinin düşündüğünden farklıdır. Çünkü arsa payı düzeltme davalarında belirli bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle, arsa payının hatalı olduğunu düşünen bir malik, belirli şartların varlığı halinde yıllar sonra da dava açabilir. Ancak bu durum, her açılan davanın kabul edileceği anlamına gelmez.
Mahkemeler öncelikle arsa paylarının ilk oluşturulduğu tarihte bağımsız bölümlerin değerleriyle uyumlu olup olmadığını araştırmaktadır. Dairenin bugün ne kadar değerli olduğu değil, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa payının doğru belirlenip belirlenmediği önem taşımaktadır.
Uygulamada bir başka önemli konu ise iyi niyet değerlendirmesidir. Yıllarca aynı bağımsız bölümü kullanan, aidatlarını ödeyen ve mevcut arsa payına itiraz etmeyen bir malikin, kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde dava açması bazı durumlarda mahkemeler tarafından farklı değerlendirilebilmektedir. Bu nedenle her uyuşmazlığın kendi şartları içerisinde incelenmesi gerekir.
Samsun’da yürüttüğümüz kentsel dönüşüm çalışmalarında da görüyoruz ki birçok malik arsa payını ilk kez dönüşüm sürecinde incelemektedir. Oysa dönüşüm görüşmeleri başlamadan önce yapılacak teknik ve hukuki analizler, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önemli bölümünü önleyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da yapının tapudaki nitelik durumudur. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece arsa payı düzeltme davalarının açılması mümkündür. Ancak yapı yıkıldıktan ve
hukuki statü değiştikten, yani ana taşınmaz arsa niteliğine geçtikten sonra süreç daha farklı bir değerlendirmeye tabi olabilmektedir. Bu nedenle arsa paylarıyla ilgili tereddüt yaşayan maliklerin dönüşüm sürecinin en başında uzman görüşü alması büyük önem taşımaktadır.
“Arsa payımın hatalı olduğunu nasıl anlayabilirim?”
Uygulamada sıkça karşılaştığımız yanlışlardan biri, daire büyüklüğü ile arsa payının aynı şey olduğunun düşünülmesidir. Oysa arsa payları belirlenirken yalnızca metrekare değil; bağımsız bölümün bulunduğu kat, cephesi, manzarası, kullanım şekli ve ekonomik değeri gibi unsurlar da dikkate alınır. Bu nedenle aynı büyüklükteki iki dairenin farklı arsa paylarına sahip olması her zaman hatalı bir dağılım olduğu anlamına gelmez.
“Peki hangi durumlarda dikkatli olmak gerekir?”
İlk olarak, aynı özelliklere sahip bağımsız bölümler arasında belirgin arsa payı farklılıkları bulunuyorsa konu; ilgili tapu müdürlüğünde incelenmelidir. İkinci olarak, daha yüksek piyasa değerine sahip bir dairenin daha düşük arsa payına sahip olması şüphe uyandırabilir. Üçüncü olarak, binadaki arsa paylarının dağılımı ile bağımsız bölümlerin ekonomik değerleri arasında açık bir dengesizlik görülüyorsa uzman görüşü alınması faydalı olacaktır. İlgili tapu müdürlüklerinde; hak sahibinin talebiyle kat irtifakına
esas onaylı mimari proje ve arsa paylarına ulaşılmaktadır. Samsun’da yürüttüğümüz kentsel dönüşüm çalışmalarında özellikle eski yapılarda bu tür örneklerle karşılaşabiliyoruz. Uzun yıllar boyunca kimsenin dikkatini çekmeyen bu durumlar, dönüşüm süreci başladığında hak sahipleri arasında önemli tartışmalara neden olabiliyor. Vatandaşlarımızın büyük bölümü tapularındaki arsa payını ilk kez dönüşüm sürecinde incelemektedir. Oysa dönüşüm görüşmeleri başlamadan önce yapılacak teknik ve
hukuki incelemeler, ileride yaşanabilecek birçok uyuşmazlığın önüne geçebilir.
Burada unutulmaması gereken önemli bir nokta daha vardır: Arsa payının hatalı olup olmadığı yalnızca tapuya bakılarak kesin olarak anlaşılamaz. Bunun için bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlerinin karşılaştırılması gerekir. Bu nedenle konu teknik ve hukuki değerlendirme gerektiren bir uzmanlık alanıdır. Kentsel dönüşüm sürecine hazırlanan hak sahiplerine tavsiyem; yalnızca yapı güvenliğini değil, mülkiyet yapısını da incelemeleridir. Bu yazı dizisi boyunca arsa payı kavramını, dönüşüm sürecine etkilerini ve hak sahiplerinin dikkat etmesi gereken temel hususları ele aldık. Kentsel dönüşümün başarısı yalnızca yeni binalar inşa etmekle değil;
mülkiyet haklarını koruyan, adil ve sürdürülebilir bir yapı oluşturmakla mümkündür.
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Harita Yüksek Mühendisi
Gayrimenkul Değerleme ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi
Alaçamlı & Partners Kurucu Ortak
