Kentsel dönüşüm süreçlerinde hak sahiplerinin en sık sorduğu sorulardan biri şudur: “Herkes aynı fikirde değilse dönüşüm yapılamaz mı?” Aslında mevzuatın getirdiği en önemli kolaylıklardan biri, belirli kararların oybirliği değil, “salt çoğunluk” esasına göre alınabilmesidir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, dönüşüm süreçlerinin uzun yıllar süren anlaşmazlıklar nedeniyle tıkanmasını önlemek amacıyla “salt çoğunluk” mekanizmasını düzenlemiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: Salt çoğunluk, kişi sayısına göre değil, arsa payı oranlarına göre hesaplanmaktadır. Yani bir parselde karar alınırken belirleyici olan, kaç kişinin “evet” dediği değil, bu kişilerin sahip olduğu arsa paylarının toplam oranıdır.
Salt Çoğunluk Hangi Kararlarda Uygulanır?
Riskli yapı tespiti yapılmış parsellerde, maliklerin arsa payı çoğunluğuyla birçok kritik karar alınabilmektedir. Bunlar arasında;
* Yeniden yapılaşma modelinin belirlenmesi,
* Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yönteminin seçilmesi,
* Müteahhit firma ile anlaşma yapılması,
* Tevhit, ifraz ve diğer imar uygulamalarının gerçekleştirilmesi,
* Yeni projeye ilişkin esasların belirlenmesi
gibi dönüşüm sürecinin temel kararları yer almaktadır.
Bu düzenleme sayesinde, az sayıda malik nedeniyle yüzlerce kişinin mağdur olduğu projelerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Toplantı Süreci Nasıl İşler?
Riskli yapı bulunan parsellerde, maliklerden birinin talebi üzerine tüm hak sahipleri toplantıya davet edilir. Yapılan toplantıda arsa payı çoğunluğunun sağlanması halinde alınan kararlar tutanak altına alınır ve süreç bu karar doğrultusunda ilerler. Burada önemli olan husus, toplantıya katılan kişi sayısından ziyade, toplantıda temsil edilen arsa payı oranının yeterli çoğunluğu sağlamasıdır.
Her Durumda Salt Çoğunluk Yeterli midir?
Kentsel dönüşüm uygulamalarında bazı istisnai durumlar da bulunmaktadır. Özellikle üzerinde yapı bulunmayan boş parseller ile riskli yapı bulunan parsellerin birleştirilmesi (tevhit) söz konusu olduğunda, boş parsel maliklerinin oybirliği aranabilmektedir. Başka bir ifadeyle, her aşamada otomatik olarak salt çoğunluk uygulanmaz; işlemin niteliğine göre oybirliği şartı da gündeme gelebilir.
Karara Katılmayan Maliklerin Durumu Ne Olur?
Uygulamada en çok merak edilen konulardan biri de budur. Dönüşüm kararına katılmayan maliklerin mülkiyet hakkı ortadan kalkmaz. Ancak mevzuat kapsamında, bu maliklere ait paylar kanunda öngörülen usuller çerçevesinde ve rayiç değerin altında olmayacak şekilde değerlendirilir. Bu nedenle, dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak adına, maliklerin karar alma süreçlerini ve hukuki sonuçlarını doğru analiz etmeleri büyük önem taşımaktadır.
Sonuç
Kentsel dönüşümde “salt çoğunluk” kuralı, projelerin ilerleyebilmesi için önemli bir hukuki araçtır. Ancak bu kuralın hangi aşamada, hangi taşınmazlarda ve hangi işlemler için uygulanacağının doğru tespit edilmesi gerekir. Aksi halde, süreç hem zaman kaybına hem de ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Son dönemde Samsun’da kentsel dönüşümün yalnızca birkaç malik görüşmesi ve bir müteahhit anlaşmasından ibaret olduğu yönünde tehlikeli bir algının oluştuğunu gözlemliyoruz. Oysa kentsel dönüşüm; hukuk, şehircilik, değerleme, finans ve uzlaşma süreçlerinin bir arada yürütülmesini gerektiren son derece karmaşık bir uzmanlık alanıdır. Sürecin detaylarını göz ardı ederek atılan her adım, dönüşümü hızlandırmak yerine yıllarca sürecek hukuki ve sosyal sorunlara neden olabilir. Çünkü kentsel dönüşümde başarı, sadece çoğunluğu sağlamakla değil; doğru çoğunluğu, doğru aşamada ve
doğru yöntemle yönetebilmekle mümkündür.
Duygu Bircan Alaçamlı
Alaçamlı & Partners Kurucu Ortak
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi
Harita Yüksek Mühendisi
Kentsel Dönüşüm Uzmanı | Gayrimenkul Değerleme Uzmanı